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一、案情簡(jiǎn)介

被告人曾某某，男，1968年3月11日出生，江西上猶縣人。因涉嫌犯詐騙罪于2014年11月12日被刑事拘留，同年12月20日被逮捕。

贛州市人民檢察院起訴書(shū)指控：2013年6月至2013年12月，在資金鏈斷裂的情況下，被告人曾某某以其贛州A置業(yè)有限公司所開(kāi)發(fā)的上猶商會(huì)大廈一號(hào)樓、二號(hào)樓的房產(chǎn)作為抵押物，分別向王某、廖某借款1400萬(wàn)元、3500萬(wàn)元，并與王某、廖某及其所提供的人員簽到了正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，其中，廖某及其所提供的人員作為產(chǎn)權(quán)人還在房產(chǎn)部門(mén)登記備案。同時(shí)，被告人曾某某將已抵押、網(wǎng)簽、登記備案的上猶商會(huì)大廈一號(hào)樓、二號(hào)樓的房產(chǎn)賣(mài)給44家企業(yè)或者個(gè)人，收得購(gòu)房款3910.6126萬(wàn)元。被告人曾某某在銷售房產(chǎn)時(shí)對(duì)上述購(gòu)房人隱瞞了房屋產(chǎn)權(quán)已抵押、網(wǎng)簽、備案的真實(shí)情況，在收取上述購(gòu)房款后，將絕大部分款項(xiàng)用于清償集資的本金和利息，造成44家企業(yè)和個(gè)人損失共計(jì)3910.6126萬(wàn)元。公訴機(jī)關(guān)認(rèn)為，被告人曾某某以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額特別巨大，其行為觸犯了《中華人民共和國(guó)刑法》第二百二十四條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以合同詐騙罪追究其刑事責(zé)任，提請(qǐng)法院依法判處。

經(jīng)贛州市中級(jí)人民法院審理查明：2013年6月至2013年12月，被告人曾某某急需資金周轉(zhuǎn)，為了融資，曾某某將贛州A置業(yè)有限公司所開(kāi)發(fā)的上猶商會(huì)綜合大廈一號(hào)樓、二號(hào)樓的房產(chǎn)作為抵押物向王某借款1400萬(wàn)元，向廖某借款3500萬(wàn)元。曾某某還與王某、廖某及其所提供的人員簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，廖某及其所提供的人員作為產(chǎn)權(quán)人還在房管部門(mén)登記備案。然后曾某某將王某、廖某及其提供的人員簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的上猶商會(huì)大廈賣(mài)給44家企業(yè)和個(gè)人，曾某某共獲得購(gòu)房款3737.7092萬(wàn)元。曾某某在銷售房產(chǎn)時(shí)對(duì)購(gòu)房人隱瞞了房屋產(chǎn)權(quán)已抵押、網(wǎng)簽、備案的真實(shí)情況，或瞞著購(gòu)房人將已經(jīng)與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議收取購(gòu)房款的房產(chǎn)又抵押、網(wǎng)簽、備案給債權(quán)人。曾某某在收取購(gòu)房人的購(gòu)房款后，將大部分款項(xiàng)用于清償前期集資的本金和利息。

2014年11月12日，上猶縣公安局在上猶縣人民法院將曾某某傳喚到案。

二、法律分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

曾某某將房屋抵押給出借人后再將房屋出賣(mài)的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪？

（二）律師代理思路分析

一、本案沒(méi)有證據(jù)證明曾某某或者其公司在2013年6月至12月（與購(gòu)房人“一房?jī)珊灐睍r(shí)）出現(xiàn)了資金鏈斷裂

公訴機(jī)關(guān)依據(jù)司法鑒定意見(jiàn) “贛州B置業(yè)有限公司”成立于2011年2月18日，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。該公司資金緊張，從開(kāi)始購(gòu)?fù)恋鼐涂扛呦⒔杩钸\(yùn)作……截止2014年3月31日賬面反映虧損20894042.44元……”，就片面推斷曾某某或者其公司在2013年6月至12月資金鏈斷裂。首先，企業(yè)賬目中賬面雖然有虧損，但是公司有多個(gè)正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可預(yù)期利潤(rùn)是不能全面、客觀反映在財(cái)務(wù)營(yíng)收中，而且案卷中也沒(méi)有任何審計(jì)或者評(píng)估報(bào)告顯示曾某某在2013年6月至12月，負(fù)債大于資產(chǎn)。公訴機(jī)關(guān)認(rèn)定2013年6月至12月出現(xiàn)了資金鏈斷裂，證據(jù)不足。

二、被告人向王某、廖某借款并用房產(chǎn)作抵押，而后將房產(chǎn)賣(mài)給購(gòu)房人的行為不構(gòu)成合同詐騙罪

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告人“一房二賣(mài)”的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪。不可否認(rèn)，曾某某或其公司在簽訂合同時(shí)雖隱瞞了部分事實(shí)，但不能據(jù)此認(rèn)定其具有刑法意義上的非法占有他人財(cái)物的目的。虛構(gòu)事實(shí)，隱瞞真相，是民事欺詐和刑事詐騙的共同手段行為，因此并非只要實(shí)施了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的行為，就構(gòu)成刑事詐騙。要認(rèn)定構(gòu)成刑事詐騙，關(guān)鍵要看行為人是否具有非法占有目的。辯護(hù)人認(rèn)為，曾某某不具有刑法上“非法占有為目的”

（一）曾某某與王某、廖某等并不是真正意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系；曾某某不具有非法占有王某、廖某財(cái)物的目的。

通過(guò)還原事實(shí)和羅列證據(jù)后可以發(fā)現(xiàn)，王某、廖某與贛州A置業(yè)有限公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦或是在房產(chǎn)部門(mén)登記備案，并非是以取得涉案房屋的所有權(quán)為目的，只是債權(quán)人一種抵押行為（從廖某、陳某等人的證言可以證實(shí)）；曾某某也認(rèn)可是為了獲得借款所采取的措施，即雙方均認(rèn)可是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不是商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系。曾某某之所以將上述債權(quán)人簽訂的房屋再次轉(zhuǎn)賣(mài)，是因?yàn)榕c此相類似的案例被中院生效判決書(shū)（已作為證據(jù)提交）認(rèn)定不具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的性質(zhì)，曾某某認(rèn)為他與王某、廖某等人是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。客觀來(lái)看，曾某某與債權(quán)人簽訂了借款合同，并在債權(quán)人的打款回單上簽字確認(rèn)，這就意味著王某、廖某通過(guò)民事訴訟的途徑，是可以實(shí)現(xiàn)自己的債權(quán)的。加之當(dāng)時(shí)公司面臨經(jīng)營(yíng)困境，急需資金，曾某某認(rèn)為只要維持正常經(jīng)營(yíng)，其完全可以通過(guò)其他形式償付王某、廖某的債務(wù)，王某、廖某是沒(méi)有損失的，在這樣一種主觀心態(tài)下顯然不能等同于侵財(cái)犯罪中的非法占有他人財(cái)物的目的。

（二）從交房意愿來(lái)看，曾某某不具有非法占有二手購(gòu)房者財(cái)物的目的。

曾某某將不存在商品買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系——實(shí)質(zhì)是債權(quán)債權(quán)關(guān)系的上述房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給二手購(gòu)房者，其主觀上具有將上述房屋交付二手購(gòu)房者的真實(shí)意思表示。因?yàn)樵衬车囊环慷u(mài)行為全部針對(duì)的是與一手“購(gòu)房人”存在借款抵押的房屋，并不是存在真正意義上的商品房買(mǎi)賣(mài)行為。在曾某某看來(lái)，轉(zhuǎn)賣(mài)的房屋均在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，在公司維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，其可以順利交房，即使一手“購(gòu)房人”主張權(quán)利，影響其將轉(zhuǎn)賣(mài)房交到二手購(gòu)房人手里，其也可以通過(guò)其他房源調(diào)劑給一手“購(gòu)房人”，讓一手“購(gòu)房人”債權(quán)有個(gè)保障就可以解決這個(gè)問(wèn)題（因一手購(gòu)房人真正意圖不是購(gòu)買(mǎi)涉案房屋，調(diào)劑相等價(jià)值的房屋，一手購(gòu)房人也會(huì)同意）。故可以認(rèn)定曾某某對(duì)二手購(gòu)房者具有交房的真實(shí)意思，轉(zhuǎn)賣(mài)和一手“購(gòu)房人”具有借貸關(guān)系的房屋是為了解決資金困難，而不是出于非法占有財(cái)物的目的。

（三）曾某某自始至終沒(méi)有逃避責(zé)任的表現(xiàn)，曾某某的行為并不符合合同詐騙的五種情形。

將一房二賣(mài)的行為認(rèn)定為合同詐騙，其實(shí)并不符合《刑法》第二百二十四條合同詐騙罪四種明確規(guī)定的情形，只能理解為“以其他方法騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的”。

然而“以其他方法騙取”并不是可能任意解釋的“口袋”，必須與其他四種明確規(guī)定的情形相類似，而仔細(xì)分析“以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的”、“以偽造、變?cè)臁⒆鲝U的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的”、“沒(méi)有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法”和“誘騙對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的”就可以發(fā)現(xiàn)，這些方法都足以表明行為人沒(méi)有任何履約和擔(dān)責(zé)的意思，因此構(gòu)成合同詐騙罪的“其他方法”也必須是足以表明行為人沒(méi)有擔(dān)責(zé)意圖的行為。

曾某某從簽訂合同之日其就一直積極籌措資金償還相關(guān)債務(wù)，直至2014年3月向法院申請(qǐng)公司破產(chǎn)重整，其自始至終沒(méi)有逃避債務(wù)的行為，更沒(méi)有任何表現(xiàn)不擔(dān)責(zé)的表現(xiàn)。

綜上，從曾某某的整個(gè)行為過(guò)程看，其并沒(méi)有任何意圖逃避責(zé)任的表現(xiàn)，“一房二賣(mài)”事出有因，所得價(jià)款也主要是用于維持經(jīng)營(yíng)或者償還債務(wù)，只是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致最終失去履約能力的，曾某某并沒(méi)有非法占有他人財(cái)物的目的。

三、判決結(jié)果

被告人曾某某向王某、廖某借款并用房產(chǎn)抵押，而后將房產(chǎn)賣(mài)給購(gòu)房人的行為不構(gòu)成合同詐騙罪，也不構(gòu)成犯罪。

四、案例評(píng)析

（一）“一房二賣(mài)”的行為存在刑事風(fēng)險(xiǎn)

所謂“一房二賣(mài)”是指房屋所有人將同一房屋先后出賣(mài)給不同的買(mǎi)受人(可能存在兩個(gè)以上的買(mǎi)受人，但本文概括稱為一房二賣(mài))。一房二賣(mài)的情況下，由于出賣(mài)人往往已經(jīng)收取了二個(gè)買(mǎi)受人部分或者全部的購(gòu)房款，而事實(shí)上卻不可能同時(shí)滿足所有買(mǎi)受人的購(gòu)房需要，加上如今房市價(jià)格高且波動(dòng)大，買(mǎi)受人在付出高額房款后卻得不到房子，往往會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的被騙情緒，從而向公安機(jī)關(guān)控告出賣(mài)人，指稱其涉嫌合同詐騙罪。

（二）如何以“沒(méi)有非法占有目的”為一房二賣(mài)者辯護(hù)?

對(duì)一房二賣(mài)行為是否構(gòu)成合同詐騙罪的關(guān)鍵在于行為人主觀上是否具有非法占有的目的，但如何能夠充分、有理地論證行為人沒(méi)有非法占有目的呢?

1、從一房二賣(mài)的具體情由上找突破口。

除了本身就是為了詐騙的情況，絕大多數(shù)房屋所有人是在某些原因下才一房二賣(mài)的，而這個(gè)具體的情由就是推導(dǎo)出房屋所有人并不具有非法占有目的的線索，往往能夠找到辯護(hù)的突破口。本案就是被告人曾某某為了借款應(yīng)借款人要求簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后因第三方愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋又另與第三方簽訂該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，但該房屋因已被債權(quán)人登記備案，導(dǎo)致曾某某無(wú)法交付房屋，經(jīng)營(yíng)困難致使其無(wú)法退還第三方繳納房款。偵查機(jī)關(guān)認(rèn)為曾某某與多人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同反映出其沒(méi)有履約的意圖，遂以曾某某涉嫌合同詐騙罪立案?jìng)刹椤Ｈ欢ㄟ^(guò)還原事實(shí)和仔細(xì)分析，我們能夠發(fā)現(xiàn)曾某某另行與第三方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的原因在于已生效判決認(rèn)定為了借款而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同不成立買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，而僅僅是借貸關(guān)系。曾某某主觀上沒(méi)有“一房二賣(mài)”占有他人財(cái)物的主觀故意，客觀上沒(méi)有向第三方交付房屋或者返還購(gòu)房款是意志以外的原因，從而實(shí)現(xiàn)在一房二賣(mài)具體情由上否定非法占有目的存在。

2、從交房意愿來(lái)推斷非法占有目的是否存在。

一房二賣(mài)者是否有交房的意愿、交房的能力，是判斷其是否有非法占有目的的重要因素。

合同詐騙罪的行為人主觀上是“以無(wú)對(duì)價(jià)”的方式來(lái)占有對(duì)方財(cái)產(chǎn)的，即意在詐騙的一房二賣(mài)者往往沒(méi)有交房的意愿或者交房的能力，尤其是沒(méi)有向第二手買(mǎi)家交房的意愿和能力。如果能夠證明一房二賣(mài)者事實(shí)上有向第二手買(mǎi)家交房的能力或者已經(jīng)交房，最起碼有交房的意愿，那么就能有力地說(shuō)明出賣(mài)人并非意圖“無(wú)對(duì)價(jià)”地占有對(duì)方房款，而只是愿意承擔(dān)對(duì)第一手買(mǎi)家的違約責(zé)任來(lái)完成“價(jià)高”的交易而已。

3、從一房二賣(mài)者沒(méi)有逃避責(zé)任的表現(xiàn)來(lái)否定非法占有目的

將一房二賣(mài)的行為認(rèn)定為合同詐騙，其實(shí)并不符合《刑法》第二百二十四條合同詐騙罪四種明確規(guī)定的情形，只能理解為“以其他方法騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的”。

然而“以其他方法騙取”并不是可能任意解釋的“口袋”，必須與其他四種明確規(guī)定的情形相類似，而仔細(xì)分析“以虛構(gòu)的單位或者冒用他人名義簽訂合同的”、“以偽造、變?cè)臁⒆鲝U的票據(jù)或者其他虛假的產(chǎn)權(quán)證明作擔(dān)保的”、“沒(méi)有實(shí)際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法”和“誘騙對(duì)方當(dāng)事人繼續(xù)簽訂和履行合同的”就能夠發(fā)現(xiàn)，這些方法都足以表明行為人沒(méi)有任何履約和擔(dān)責(zé)的意思，因此構(gòu)成合同詐騙罪的“其他方法”也必須是足以表明行為人沒(méi)有擔(dān)責(zé)意圖的行為。

因此，如果從一房二賣(mài)者的整個(gè)行為過(guò)程看，其并沒(méi)有任何意圖逃避責(zé)任的表現(xiàn)，一房二賣(mài)事出有因，所得價(jià)款也主要是用于維持經(jīng)營(yíng)或者償還債務(wù)，只是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致最終失去履約能力的，可以推斷一房二賣(mài)者并沒(méi)有非法占有他人財(cái)物的目的。

綜上，無(wú)論是辯護(hù)律師還是司法人員在經(jīng)辦“一房二賣(mài)”引發(fā)的合同詐騙案時(shí)，都應(yīng)審慎認(rèn)真地思考手中的案子是否屬于經(jīng)濟(jì)糾紛引發(fā)的“偽合同詐騙”。

五、結(jié)語(yǔ)與建議

具有一定欺詐成分的“一房二賣(mài)”案中，哪些應(yīng)定性為民事欺詐，而哪些應(yīng)定性為合同詐騙罪呢?了解這些問(wèn)題對(duì)當(dāng)事人避免刑事風(fēng)險(xiǎn)、辯護(hù)律師制定辯護(hù)策略、司法人員正確定性均是必要的。包括合同詐騙罪在內(nèi)的詐騙類犯罪，往往涉及到經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)家或者創(chuàng)業(yè)者，“被害人”往往會(huì)采用刑事控告的方式來(lái)逼債，因而對(duì)司法人員能否正確定性案件提出了更高的要求。

建議最高院適時(shí)進(jìn)一步完善對(duì)合同詐騙罪中“非法占有為目的”的解釋，為司法人員能夠更正確定性案件提供參考。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房屋所有者在出售房屋時(shí)有必要審慎 “一房二賣(mài)”背后所可能涉及的刑事風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)要嚴(yán)格審查房屋的有無(wú)被他人抵押、登記備案等情況，避免盲目買(mǎi)房給自己造成損失。