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一、案情簡介

原告系一家具有國家物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)公司，被告系某小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位。2019年7月2日，被告發(fā)布小區(qū)前期物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)公告，原告經(jīng)公開招投標(biāo)程序，成功中標(biāo)該項(xiàng)目，成為該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。中標(biāo)后原被告雙方經(jīng)磋商于2019年8月9日簽訂了有關(guān)該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同，原被告雙方就已簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同于2019年9月5日在當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門進(jìn)行了備案。被告與業(yè)主約定的交房日期為2019年9月8日，應(yīng)被告協(xié)助辦理交房的要求，原告于2019年9月4日派遣項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)駐該小區(qū)；于2019年9月7日派遣項(xiàng)目管理人及服務(wù)人員全面進(jìn)駐該小區(qū)，并按照被告的要求提供物業(yè)服務(wù)；2019年9月8日，原告應(yīng)被告方要求開始代被告向業(yè)主交付房屋。

在2019年9月8日小區(qū)交房日，僅有79戶業(yè)主從原告處進(jìn)行了交房相關(guān)手續(xù)的辦理，并由原告收取了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但被告為加快交房的進(jìn)度，在未通知原告的情況下為其他其余近375戶的業(yè)主辦理了交房手續(xù)并交付了鑰匙，且沒有向該部分業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。由于被告在與購房者簽訂的《商品房買賣合同》中沒有就前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行約定，也沒有與購房者單獨(dú)約定物業(yè)服務(wù)協(xié)議，致使原告在業(yè)主拒絕繳納時(shí)并無合法依據(jù)向已入住業(yè)主強(qiáng)制收取物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致目前尚有32407.90平方米已經(jīng)交付業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)未能收取，引發(fā)爭議。

二、法律分析

（一）案件爭議焦點(diǎn)

根據(jù)合同相對性原則，應(yīng)當(dāng)向合同相對方即接受物業(yè)服務(wù)的一方收取前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這也符合合同的等價(jià)有償原則。在本案中，接受物業(yè)服務(wù)的主體為小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條明確規(guī)定：建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同第11條約定了物業(yè)費(fèi)的繳納主體為業(yè)主，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：已竣工但尚未出售或尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)，不得向業(yè)主分?jǐn)偂Ｋ裕瑢τ谝芽⒐さ形闯鍪刍蛏形唇桓稑I(yè)主的物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)；其他部分的物業(yè)，由小區(qū)業(yè)主承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但在本案中，未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的小區(qū)業(yè)主眾多，如采取向小區(qū)業(yè)主請求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，訴訟成本過高，所需時(shí)間過久，如可以直接向開發(fā)商請求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，則訴訟效率會大大提升。如何使得開發(fā)商成為承擔(dān)所有未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的適合主體，是代理人需要解決的問題。

（二）論證要點(diǎn)

開發(fā)商需要就所有未繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)責(zé)任和繳納義務(wù)，是本案原告代理人需要論證的要點(diǎn)。《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。第三十四條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。根據(jù)上述法律規(guī)定，開發(fā)商與物業(yè)買受人的房屋買賣合同中有無關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定，成為論證的要點(diǎn)。

（三）律師代理思路

本案的商品房買賣合同簽訂時(shí)間大多在2018年8月，現(xiàn)在原告看到的最晚的合同簽訂時(shí)間是2019年2月。而被告公司是在2019年7月發(fā)布物業(yè)服務(wù)招標(biāo)公告，原被告之間的物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間是2019年8月9日簽訂，2019年8月21日到相關(guān)部門備案，于2019年9月5日同意備案。雖然補(bǔ)充協(xié)議中約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由買受人按物業(yè)管理規(guī)定繳納。但被告在與業(yè)主簽訂購房合同和補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意向企業(yè)都還沒有，更遑論物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)了（標(biāo)準(zhǔn)是要通過招標(biāo)確定的），也就是說不管是房屋買賣合同還是補(bǔ)充協(xié)議前都不存在物業(yè)服務(wù)合同，也就更不可能有關(guān)于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用的約定。所以，在房屋買賣時(shí)，購房合同中沒有約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

三、案例點(diǎn)評

本案是由前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)的爭議，正常情況下，應(yīng)當(dāng)向接受物業(yè)服務(wù)卻未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主體請求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。在本案中涉及未出售或未交付部分物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納主體——開發(fā)商，以及已出售已交付物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納主體——業(yè)主。本案中業(yè)主眾多，且通過訴訟方式請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，需要先進(jìn)行催告，而后才能進(jìn)行訴訟，爭議解決的成本巨大，所需時(shí)間太久，不符合商事交易對于效率的要求。當(dāng)事人尋求更加高效的爭議解決方法，讓律師承受了一定的壓力，也激發(fā)了律師的主觀能動性。代理人首先進(jìn)行了大量的案例檢索，但并未檢索到將開發(fā)商列為被告，索要前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況，通過類案檢索的方式獲得解決問題的思路的方式行不通，代理人轉(zhuǎn)而尋求對當(dāng)事人有利的法律法規(guī)條文。在進(jìn)行一番法律法規(guī)的梳理之后，代理人將目光鎖定在了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第33條，第34條上，即房屋買賣合同上有無關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的約定，如果沒有的話，則建設(shè)單位將承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。經(jīng)過代理人對于案件證據(jù)材料的收集整理，發(fā)現(xiàn)房屋買賣合同并無關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的約定，所以以此為法律和事實(shí)依據(jù)，向法院提起訴訟，要求建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最終案件以調(diào)解結(jié)案，當(dāng)事人取得了前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

四、法院審理結(jié)果

調(diào)解結(jié)案，開發(fā)商支付物業(yè)服務(wù)公司30萬元前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

附判決