根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，我局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征管工作規(guī)程〉的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》）。為方便納稅人理解，現(xiàn)將政策解讀如下：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法律法規(guī)，我局制定了《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈土地增值稅征收管理工作規(guī)則〉的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)。為方便納稅人理解，現(xiàn)對(duì)該政策解釋如下:
為適應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)改革后征管新形勢(shì)，提高我市土地增值稅管理水平，我局結(jié)合土地增值稅具體職能調(diào)整和征管現(xiàn)狀，制定了《公告》，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅項(xiàng)目登記、清算申報(bào)、清算管理、后期出售和舊房轉(zhuǎn)讓等征管工作。
02《公告》的主要內(nèi)容(1)關(guān)于各區(qū)稅務(wù)局、稽查局的土地增值稅管理職責(zé)，土地增值稅主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地的區(qū)稅務(wù)局；稽查局負(fù)責(zé)查處全市范圍內(nèi)偷逃、抗拒土地增值稅等稅收違法行為。
(二)關(guān)于土地增值稅房地產(chǎn)項(xiàng)目管理
1.項(xiàng)目注冊(cè)。根據(jù)我市房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并在規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證上登記項(xiàng)目名稱；城市更新項(xiàng)目可結(jié)合城市更新項(xiàng)目核準(zhǔn)書和社會(huì)投資項(xiàng)目登記證進(jìn)行登記。
對(duì)于分期開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、預(yù)售許可證和納稅人的會(huì)計(jì)核算。集體合議后，確認(rèn)按分期建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記。
2.項(xiàng)目變更。項(xiàng)目登記后，因相關(guān)事項(xiàng)變更確需變更的，納稅人應(yīng)當(dāng)自相關(guān)事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更項(xiàng)目登記，并提交相關(guān)材料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通過(guò)集體討論確認(rèn)是否變更項(xiàng)目登記。
(三)關(guān)于我市經(jīng)濟(jì)適用住房的預(yù)征用
《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào))要求，各地人民政府要認(rèn)真落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，確保保障房建設(shè)任務(wù)完成。為貫徹落實(shí)中央文件精神，積極支持保障性住房建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓政府部門批準(zhǔn)的保障性住房，暫不征收土地增值稅，應(yīng)在取得收入的次月15日內(nèi)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。上述經(jīng)濟(jì)適用住房是指我市經(jīng)濟(jì)適用住房的范圍，主要包括公共租賃住房、政策性住房(安居型商品房、人才住房)等。
(四)關(guān)于土地增值稅清算申報(bào)流程
土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)受理和審核土地增值稅的結(jié)算。納稅人符合土地增值稅匯算清繳條件后，應(yīng)先計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，自行申報(bào)繳納，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，再為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目匯算清繳土地增值稅，多退少補(bǔ)。
(五)可清算項(xiàng)目的后續(xù)管理
為進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，及時(shí)組織清算，《公告》規(guī)定，對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在符合第十五條條件后一年內(nèi)制定清算方案，清算方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)集體審議。納稅人應(yīng)當(dāng)自收到清算通知之日起90日內(nèi)申報(bào)清算。
(六)清算審計(jì)管理
為進(jìn)一步規(guī)范清算審計(jì)工作，提升審計(jì)專業(yè)性，《公告》要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)成立項(xiàng)目清算審計(jì)組，并記錄審計(jì)過(guò)程；規(guī)定了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的審查期限、納稅人的納稅期限以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將納稅人移交稽查部門的情形。
(七)清算后轉(zhuǎn)移的后期管理
《公告》規(guī)定了土地增值稅清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅期限。納稅人應(yīng)每月匯總，在次月納稅期內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。進(jìn)一步明確了清算后轉(zhuǎn)讓結(jié)束時(shí)土地增值稅的計(jì)算方法。
(八)關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的核查和清算過(guò)程。
經(jīng)批準(zhǔn)清算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議后確定。原則上，直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的納稅人不予批準(zhǔn)征收。
(九)老房子的判定標(biāo)準(zhǔn)
《公告》規(guī)定，舊房包括:在二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買一年以上(不含一年)的房屋和自建一年以上(不含一年)的房屋；從房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買的房地產(chǎn)；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途的房地產(chǎn)一年以上(不含一年)。
使用一年以上的自建房屋(不含房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)是指從竣工驗(yàn)收合格到簽訂出讓合同一年以上的時(shí)間。
(十)關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓核定征收辦法。
收款包括核銷扣款項(xiàng)目和核銷收款率兩種方式。稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定扣除項(xiàng)目時(shí)，可以根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記價(jià)格或者土地財(cái)產(chǎn)管理部門查詢的原始購(gòu)買價(jià)格核定納稅人附加扣除基數(shù)；對(duì)自建房屋(含受舊房政策約束的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)價(jià)格和原價(jià)，核定基數(shù)進(jìn)行附加扣除。核定征收率僅適用于個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房屋的土地增值稅征收。
03實(shí)施時(shí)間本公告自2020年1月1日起施行。??